COFFEE LEX CI DA’ LE RISPOSTE DEL NOTAIO

di Dott. Stefano Sabbatini (Notaio in Ancona)

Forse non tutti sanno che le nostre case dall’ormai lontano 2005 devono essere dotate di una certificazione energetica : pochi argomenti sono stati oggetto di tanta attenzione sia da parte del nostro legislatore che della Unione Europea, sì da veder emanate varie norme a volte anche contrastanti.

Vediamo se riusciamo a fare un po’ di chiarezza. 

Con il decreto legislativo 19 agosto 2005 n. 192 entrato in vigore l’8 ottobre successivo, recependo e dando attuazione alla direttiva comunitaria 2002/91/CE inizia l’avventura della efficienza energetica delle nostre case. La prima modifica arriva con il decreto legislativo 29 dicembre 2006 n. 311 per poi essere seguita dal decreto legislativo 30 maggio 2008 n. 115, dal decreto legge 25 giugno 2008 n. 112 convertito con legge 6 agosto 2008 n. 133, dal D.P.R. 2 aprile 2009 n. 59, dal Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 26 giugno 2009,  dal Decreto legislativo 3 marzo 2011 n. 28, ^,dal Decreto Ministero dello Sviluppo Economico 22 novembre 2012e da ultimo (per ora) D.L. 4 giugno 2013 n. 63, convertito con Legge 3 agosto 2013 n. 90

Non ci risulta che i media abbiano dato molta importanza all’argomento che ci occupa, sottovalutando un aspetto che, al contrario, incide pesantemente sulle nostre abitazioni : risultato è che nessuno sa dell’obbligo di dotarsi della attestazione energetica e si viene a scoprire solo se si vuole vendere o affittare l’abitazione, con un ritardo incommentabile, quindi, rispetto all’entrata in vigore della norma.

Dapprima l’attestato era denominato ‘di certificazione energetica’, ora sostituito dall’attestato di prestazione energetica: si tratta di un documento che deve essere redatto da tecnico abilitato, indipendente dalle proprietà in conformità alle prescrizioni, in tema di calcolo della prestazione energetica, contenute nella nuova direttiva comunitaria ossia nella direttiva 2010/31/UE richiesto al fine di migliorare le prestazioni energetiche degli edifici sensibilizzando i proprietari e gli interi condomini e di fungere da controllo degli immobili costruiti e di prevenzione per gli immobili costruendi.

Rilevante è la funzione di informazione cui è tenuto il proprietario dell’immobile in caso di vendita o di locazione, in relazione alla prestazione ed al grado di efficienza energetica che viene individuata in categorie che vanno da “A a “G” a seconda del risparmio energetica e ciò può anche incidere sul valore dell’immobile stesso, essendo interessante per chi acquista o prende in locazione un immobile sapere a quali spese andrà incontro per tenere la sua casa calda d’inverno e fresca d’estate.

Senza dilungarci troppo sulle vicessitudini dell’attestato in oggetto, ci preme sottolineare la necessità che tutti noi ci adeguiamo alla normativa, senza attendere il momento della vendita o dell’affitto: solo così potremo scoprire in quale tipo di casa abitiamo e magari provvedere ad una diversa razionalizzazione del consumo energetico. L’obbligo di dotarsi dell’attestato – sicuramente ignoto ai più per quanto sopra detto – sono certo che prima o poi diverrà buon motivo per la Comunità Europea per aprire un procedimento nei confronti dei ‘soliti italiani’ che non rispettano le Leggi.

Vediamo quindi chi deve provvedere a dotarsi dell’attestato:

* edifici costruiti in forza di permesso di costruire o di denuncia di inizio attività rispettivamente richiesto o presentata DOPO l’8 ottobre 2005;

* edifici oggetto di “ristrutturazioni importanti”, come definite dall’art. 2, c. 1, lett. d.lgs. 192/2005 rilevanti ai fini energetici più che ai fini urbanistici ed edilizi.

* edifici adibiti ad uso pubblico e “edifici di proprietà pubblica“

L’art. 6, c. 2, d.lgs. 192/2005 così recita :

“Nel caso di vendita, di trasferimento di immobili a titolo gratuito o di nuova locazione di edifici o unità immobiliari, ove l’edificio o l’unità non ne sia già dotato, il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica di cui al comma 1.”

Quindi gli immobili che comportino un consumo energetico in caso di trasferimento sia a titolo oneroso che gratuito (e questo dal 4 agosto 2013) o di un nuovo contratto di locazione devono essere dotati dell’attestazione a prescindere dall’epoca di costruzione, salvo che siano esclusi dall’ambito di applicazione della certificazione energetica di cui in appresso.

L’attestato di prestazione energetica ha una validità temporale massima di dieci anni, a condizione che:

a) non siano stati eseguiti, nel frattempo, interventi di ristrutturazione o riqualificazione tali da modificare la classe energetica dell’edificio e che ne rendano obbligatorio l’aggiornamento;

b) che siano rispettate le prescrizioni per le operazioni di controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio, in particolare per gli impianti termici, comprese le eventuali necessità di adeguamento, previste dalle normative vigenti.

La decadenza scatterà il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata.

Il legislatore fa espresso riferimento alla vendita, ma l’attestazione riguarda anche altre tipologie di istituti giuridici che comportino trasferimento della proprietà, come, ad esempio, la permuta, per quanto riguarda gli atti a titolo oneroso o a liberalità donative in genere per quanti riguarda quelli a titolo gratuito.

E’ importante sottolineare la modifica imposta dall’ultima normativa in merito al contratto preliminare : il promittente venditore, oggi, deve dimostrare al futuro acquirente che l’immobile è dotato di attestato di prestazione energetica e glielo deve consegnare. Mentre per l’atto definitivo di vendita è previsto l’obbligo dell’allegazione di detto attestato, per il contratto preliminare è sufficiente la consegna del medesimo al futuro acquirente. Resta il fatto che l’immobile deve, quindi, essere già dotato dell’attestato e non si può rimandare la sua redazione, come fino ad oggi, superficialmente si è fatto: il proprietario quindi dovrà attivarsi – se non l’ha già fatto – per ottenere l’attestato già nel momento in cui decide di alienare o locare l’immobile, anche per poterne comunicare all’eventuale agenzia immobiliare la classe energetica e quindi allegarlo all’atto definitivo di vendita o al nuovo contratto di locazione. Infatti, mentre precedentemente era possibile rendere un’autocertificazione della classe energetica, con l’attuale normativa l’attestato deve già esistere e mostrato al potenziale acquirente o locatario.

La sanzione più grave è rappresentata dalla nullità dell’atto in caso di mancata allegazione dell’attestato, ma la legge prevede anche altre sanzioni che, per motivi di spazio qui non riusciamo a riportare.

Non vi è l’obbligo per le costituzioni di ipoteche e servitù, per le fusioni e scissioni societarie e le trasformazioni di società e, in generale, per gli atti che non comportino trasferimento della proprietà né per i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati, i fabbricati industriali e artigianali quando gli ambienti sono riscaldati per esigenze del processo produttivo o utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili, i fabbricati agricoli non residenziali, sprovvisti di impianti di climatizzazione, gli edifici che risultano non compresi nelle categorie di edifici classificati sulla base della destinazione d’uso di cui all’articolo 3, D.P.R. 26.8.1993, n. 412, il cui utilizzo standard non prevede l’installazione e l’impiego di sistemi tecnici di climatizzazione, quali box, cantine, autorimesse, parcheggi multipiano, depositi, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, gli edifici in cui non è necessario garantire un confort abitativo (la certificazione è peraltro richiesta con riguardo alle porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purchè scorporabili agli effetti dell’isolamento termico),  gli edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose, i ruderi, purchè tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile, per tali intendendosi manufatti compromessi nella loro struttura edilizia, che non possono essere recuperati attraverso semplici interventi di restauro e/o manutenzione ordinaria o straordinaria, i fabbricati “al grezzo” purchè tale stato venga espressamente dichiarato nell’atto notarile, gli edifici “marginali” ossia gli edifici che non comportano un consumo energetico in relazione alle loro caratteristiche tipologiche e/o funzionali (ad esempio: portici, pompeiane, legnaie), gli edifici inagibili o comunque non utilizzabili in nessun modo e che, come tali, non comportino un consumo energetico (ad esempio fabbricati in disuso, dichiarati inagibili o comunque non utilizzati né utilizzabili, con impianti dimessi o addirittura senza impianti, gli immobili soggetti a vincolo culturale e paesaggistico.

Di notevole rilevanza è la dichiarazione di ricevuta “informativa”: la norma prevede che nei contratti di vendita, negli atti di trasferimento di immobili a titolo gratuito o nei nuovi contratti di locazione di edifici o di singole unità immobiliari è inserita apposita clausola con la quale l’acquirente o il conduttore danno atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine alla attestazione della prestazione energetica degli edifici”, ovviamente non prevista in tutti quei casi nei quali, per qualsiasi ragione (atti privi di effetti traslativi, beni esclusi sotto il profilo oggettivo, ecc. ecc.) non vi sia l’obbligo di dotazione.

Nella speranza di aver suscitato un minimo di interesse e nella speranza che la norma trovi finalmente piena attuazione, auspico anche che la Regione legiferi tempestivamente per adeguarsi alle esigenze territoriali.