Coffee Lex- Conosciamo alcune novità in materia di compravendita di immobili

APPROFONDIAMO MEGLIO ALCUNE DISPOSIZIONI DELLA RECENTE LEGGE 147/2013 IN MATERIA DI DEPOSITO DEL PREZZO DELLA COMPRAVENDITA PRESSO IL NOTAIO O ALTRO P.U.

del Dott. Stefano Sabatini (Notaio in Ancona)

 

UnknownUna piccola rivoluzione sta interessando le compravendite immobiliari e credo valga la pena dedicare qualche minuto ad una attenta lettura dell’art. 1, commi da 63 a 67 della legge 23 dicembre 2013, n. 147 che stabilisce:

“63. Il notaio o altro pubblico ufficiale è tenuto a versare su apposito conto corrente dedicato:

a) tutte le somme dovute a titolo di onorari, diritti, accessori, rimborsi spese e contributi, nonché a titolo di tributi per i quali il medesimo sia sostituto o responsabile d’imposta, in relazione agli atti dallo stesso ricevuti o autenticati e soggetti a pubblicità immobiliare, ovvero in relazione ad attività e prestazioni per le quali lo stesso sia delegato dall’autorità giudiziaria;

 

b) ogni altra somma affidatagli e soggetta ad obbligo di annotazione nel registro delle somme e dei valori di cui alla legge 22 gennaio 1934, n. 64, comprese le somme dovute a titolo di imposta in relazione a dichiarazioni di successione;

 

c) l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione delle spese condominiali non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione, di contratti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione od estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende.

 

64. La disposizione di cui al comma 63 non si applica per la parte di prezzo o corrispettivo oggetto di dilazione; si applica in relazione agli importi versati contestualmente alla stipula di atto di quietanza. Sono esclusi i maggiori oneri notarili.

 

65. Gli importi depositati presso il conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque ed assolutamente impignorabile ad istanza di chiunque è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata.

 

66. Eseguita la registrazione e la pubblicità dell’atto ai sensi della normativa vigente, e verificata l’assenza di formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto e da questo risultanti, il notaio o altro pubblico ufficiale provvede senza indugio a disporre lo svincolo degli importi depositati a titolo di prezzo o corrispettivo. Se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il notaio o altro pubblico ufficiale svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta. Gli interessi sulle somme depositate, al netto delle spese di gestione del servizio, sono finalizzati a rifinanziare i fondi di credito agevolato, riducendo i tassi della provvista dedicata, destinati ai finanziamenti alle piccole e medie imprese, individuati dal decreto di cui al comma 67.

 

67. Entro centoventi giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, con decreto del Presidente del Consiglio dei ministri, adottato su proposta del Ministro dell’economia e delle finanze, di concerto con il Ministro della giustizia, sentito il parere del Consiglio nazionale del notariato, sono definiti termini, condizioni e modalità di attuazione dei commi da 63 a 66, anche con riferimento all’esigenza di definire condizioni contrattuali omogenee applicate ai conti correnti dedicati”.

Siamo lontani ma non troppo dalla fatidica data di entrata in vigore della Legge in argomento, né abbiamo notizie che il Consiglio dei Ministri si stia attivando per la predisposizione e l’emanazione delle norme attuative (che dovrebbe avvenire entro 120 giorni), ma vediamo intanto quali sono le principali novità: in una compravendita immobiliare il pattuito prezzo dovrà essere consegnato al Notaio rogante e ‘svincolato’ a favore dell’acquirente solo dopo che il Notaio stesso avrà verificato che il bene è libero da trascrizioni e/o iscrizioni pregiudizievoli, avrà perfezionato tutte le formalità inerenti la compravendita e l’immobile risulti – salva diversa pattuizione tra i contraenti – libero da persone e cose. In caso contrario restituito all’acquirente, salvo che non sia possibile utilizzare le somme in deposito per saldare eventuali creditori. Vedremo in appresso che qualche problema in tal caso ci sarà per il recupero delle somme spese e quindi non restituibili da parte del Notaio, ma da parte del venditore.
Ma qualora l’acquirente intenda contrarre un mutuo contestualmente alla vendita che cosa succederà? Anche questo importo – ammesso che venga subito messo a disposizione dalla Banca – dovrà essere depositato nelle mani del Notaio? Per molti interpreti la risposta è affermativa, ravvisando nel mutuo una sorta di corrispettivo della concessione di ipoteca, ma sappiamo bene che le Banche erogano il mutuo dopo il consolidamento dell’ipoteca e cioè all’undicesimo giorno dopo la stipula, salvo che non si ricorra ad un’anticipazione del mutuo per cui la Banca concede una sorta di affidamento al cliente. Ma con la nuova norma detta anticipazione viene a perdere significato, se viene depositata anch’essa nelle mani del Notaio!
Aldilà delle oggettive difficoltà che troveremo a convincere le Banche ad erogare contestualmente alla stipula di vendita il mutuo (pur nella convinzione che sarebbero comunque tutelate dall’attività del Notaio che detiene tutte le somme), mi sembra che la Legge non preveda tale ipotesi, a meno che non si consideri il mutuo come parte del prezzo corrisposto, e ciò, tuttavia, solo se in presenza di erogazione contestuale alla vendita. Se, infatti, l’erogazione avvenisse in tempi successivi si potrebbe ravvisare una dilazione di pagamento per la quale non opera il deposito.

 

Quindi prefinanziamento o erogazione contestuale alla vendita servirebbero entrambe a ben poco, se si aderisse alla tesi che anche la parte di prezzo corrisposta a mezzo mutuo debba depositarsi nelle mani del Notaio!

 

A prima vista, la norma sembra una non indifferente tutela per l’acquirente, anche se sono convinto che una consistente tutela all’acquirente viene fornita dal Notaio incaricato della stipula che ha già svolto tutte le indagini ipocatastali del caso e ha adempiuto a tutte le incombenze proprie della sua professionalità. Ma per il venditore? Questa norma cozza con l’esigenza sempre più frequente di entrare in possesso del ricavato della vendita per definire l’acquisto di altro immobile: con il deposito, infatti, il venditore dovrà fare i conti con una tempistica ben diversa da quella fino ad oggi conosciuta e quindi organizzarsi, qualora intenda investire il ricavato della vendita in acquisto di altro immobile, con tutte le evidenti conseguenze. Pensiamo, peraltro, alla consegna dell’immobile di cui mi occuperò tra poco: se il venditore deve aspettare il ricavato della vendita per acquistare altro immobile, ma deve comunque consegnare l’immobile alienato, avrà un periodo di tempo in cui sarà ‘senzatetto’!

Le somme dovute a titolo di imposte vanno in un conto ‘destinato’ dal quale verranno svincolate dal Notaio per far fronte ai vari pagamenti ai quali da sempre provvede per conto dello Stato. Svincolate le imposte, il prezzo resterà ‘congelato’ finché non saranno esaurite tutte le procedure e finché non si avrà esatta convinzione che nessuno possa richiedere, relativamente alla compravendita, alcunché : quindi si dovrà attendere che l’eventuale ipoteca gravante l’immobile alienato, ma a garanzia di debito estinto, venga cancellata – e sappiamo che occorrono varie settimane, si dovrà attendere – speriamo di no – che il venditore di immobile acquistato come prima casa che rivenda nel quinquennio riacquisti altra abitazione – ma ha tempo un anno!, si dovrà attendere che trascorra il termine per eventuali azioni revocatorie fallimentari (!!!)

Non sembrano contemperati gli interessi di entrambe le parti.

Se è vero, come è vero, infatti che il deposito è una garanzia per l’acquirente e il prezzo viene svincolato solo se il Notaio avrà accertato quanto sopra, dobbiamo ragionare in termini concreti :

  1. sulla consegna dell’immobile che il venditore potrebbe rifiutare non avendo percepito il prezzo della vendita: il Notaio dovrà fargli presente che se è convinto di aver alienato un bene ‘perfetto’, libero da oneri, vincoli, pesi, ipoteche e trascrizioni pregiudizievoli, nulla avrà da temere;

  2. sulla efficacia della vendita : il trasferimento della proprietà avviene alla stipula dell’atto e perfezionato con la trascrizione che il Notaio curerà immediatamente: il deposito del prezzo è quindi condizionato a favore di terzo. Ma anche la vendita è sottoposta a condizione sospensiva? O a condizione risolutiva? La risposta non è agevole, ma di certo non si sa che cosa dovrà fare il Notaio qualora emergano formalità pregiudizievoli dopo la stipula dell’atto : dovrà restituire all’acquirente il prezzo ancora residuato al netto delle imposte già pagate, certo!, ma come garantire l’acquirente in ordine alla restituzione del residuo prezzo pagato?Il comma 65 dell’art. 1 recita: «Gli importi depositati presso il conto corrente di cui al comma 63 costituiscono patrimonio separato. Dette somme sono escluse dalla successione del notaio o altro pubblico ufficiale e dal suo regime patrimoniale della famiglia, sono assolutamente impignorabili a richiesta di chiunque ed assolutamente impignorabile ad istanza di chiunque è altresì il credito al pagamento o alla restituzione della somma depositata.»

Sembra un’ovvietà, in quanto non è neanche pensabile che possa non essere così, ma rappresenta comunque una notevole tutela per entrambe le parti. Non si capisce però perché in questa esclusione si comprendano gli onorari spettanti al Notaio e di sua assoluta competenza! In caso di morte del Notaio, infatti, che fine faranno? Resteranno nel conto ‘destinato’ e magari verranno incamerati dallo Stato, chissà per quale recondita finalità? Direi proprio di no! E allora perché escluderli dalla successione, quando ne fanno parte a pieno titolo? Sarebbe auspicabile un chiarimento legislativo in materia, che individui con esattezza quali sono le somme da depositare (come abbiamo visto ci si domanda se anche le somme erogate a titolo di mutuo debbano essere depositate), le modalità di svincolo, le esclusioni dal patrimonio e dalla successione del Notaio, ecc. ecc.

Prima di concludere queste sicuramente non esaustive note, vorrei brevemente attirare l’attenzione sulla previsione dell’ultimo periodo dell’art. 64 che qui riporto “Sono esclusi i maggiori oneri notarili”. Quali sono? Ulteriori atti, ad esempio di quietanza contestuale al pagamento del saldo prezzo? Spero vivamente di no! Costi ed onorari per la ‘gestione’ delle somme da parte del Notaio? Sembra un’ipotesi da escludere. Quindi?

 No comment.

 

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