di Avv. Sara Grande

I provvedimenti preordinati al contenimento del virus Covid 19 incidono sull’operatività di quasi tutti i settori produttivi, con notevolissime ripercussioni sui rapporti negoziali.

In particolare, la chiusura obbligatoria di molte delle attività commerciali, potrebbe porre l’esercente nella condizione di non poter provvedere al pagamento del canone di locazione dell’immobile presso il quale, di norma, viene svolta l’attività.

Posto che il conduttore non può mai sospendere il pagamento del canone, salvo il caso in cui l’immobile sia materialmente inutilizzabile, il problema diviene quello di stabilire se un ordine o un divieto emanato dall’autorità sia una causa legittima di inadempimento del contratto di locazione commerciale.

A tal proposito è opportuno analizzare l’art. 1256 c.c., che disciplina l’impossibilità sopravvenuta non imputabile al debitore, quale causa di estinzione del rapporto obbligatorio.

Ai fini dell’estinzione dell’obbligazione, il predetto articolo distingue l’impossibilità sopravvenuta c.d. << definitiva >>, cioè determinata da un impedimento irreversibile, che estingue automaticamente l’obbligazione, dall’impossibilità c.d. <<temporanea >>, ovvero determinata da un impedimento di natura transitoria, che estingue l’obbligazione solo se perdura fino a quando il debitore non può più essere ritenuto obbligato ad eseguire la prestazione.

Indipendentemente da tale distinzione, per integrare gli estremi << dell’impossibilità sopravvenuta non imputabile al debitore>> estintiva dell’obbligazione, è necessario che la situazione sopravvenuta, che impedisce l’adempimento, sia tale da non poter essere superata con lo sforzo diligente cui il debitore è tenuto.

La Corte di Cassazione con sentenza n. 6594 del 2012, ha chiarito che “l’impossibilità sopravvenuta che libera dall’obbligazione (se definitiva) o che esonera da responsabilità per il ritardo (se temporanea), deve essere obiettiva, assoluta e riferibile al contratto e alla prestazione ivi contemplata, e deve consistere non in una mera difficoltà, ma in un impedimento, del pari obiettivo e assoluto, tale da non poter essere rimosso, a nulla rilevando comportamenti di soggetti terzi rispetto al rapporto. Di conseguenza, coordinando fra loro le suddette componenti oggettive e soggettive che regolano la responsabilità per inadempimento, l’impossibilità sopravvenuta della prestazione produce gli effetti estintivi o dilatori anzi detti se deriva da una causa avente natura esterna e carattere imprevedibile e imprevedibile secondo la diligenza media”.

Tra le cause invocabili ai fini della richiamata “impossibilità sopravvenuta”, potrebbe rientrare – per quanto qui di interesse – il provvedimento legislativo emanato per tutelare gli interessi generali e che rende impossibile la prestazione, indipendentemente dal comportamento dell’obbligato (Cassazione civile sez. II, 11/01/1982, n.119).

Dopo il DPCM dell’9 marzo 2020 e del 22 marzo 2020, il conduttore continua ad avere la disponibilità dell’immobile ma, per una causa a lui estranea, è venuta meno la possibilità di realizzare lo scopo perseguito dalle parti con la stipulazione del contratto di locazione.

Ciò nonostante, il complesso quadro fattuale non lascia spazio a risposte generali, ma richiede un’attenta analisi del caso concreto, al fine di verificare se i provvedimenti legislativi addottati dalle autorità in tempi di Coronavirus possano costituire una valida causa di impossibilità sopravvenuta ex art.1256 c.c.

Benché la chiusura dell’attività crei un oggettivo squilibrio contrattuale, le misure attuate dal governo– es. credito di imposta pari al 60% dell’affitto – non risultano ancora sufficienti per fronteggiare l’emergenza economico-finanziaria; di fatto i commercianti e le imprese dovranno comunque sostenere << dei costi fissi >> per tutto il periodo di vigenza della normativa interessata.

La soluzione più vantaggiosa per le parti, ad avviso di chi scrive, potrebbe essere la rinegoziazione del canone per tutta la durata dell’emergenza sanitaria. Tale rimedio avrebbe il pregio di mantenere in vita il vincolo negoziale e di ristabilire l’equilibrio contrattuale.