L’acquisto di una casa, specialmente se la prima, da adibire a propria abitazione rappresenta un momento importante nella vita di ciascuno di noi; in particolare nella nostra cultura la casa rappresenta il nucleo centrale della famiglia (tant’è che secondo le più recenti stime, almeno l’80% della popolazione italiana risulta titolare di una prima casa), il porto cui approdare dopo le fatiche quotidiane per cui siamo disposti ad affrontare ingenti sacrifici pur di comprarcene una confacente alle nostre esigenze.

La tassazione dell’atto di compravendita, per gli immobili adibiti ad abitazione è stata oggetto di grande attenzione nel tempo e ha subìto miriadi di interventi: attualmente l’acquisto di una unità immobiliare adibita ad abitazione da parte di soggetto non avente i requisiti per avvalersi delle agevolazioni cosiddette “I^ CASA” di cui ci occuperemo approfonditamente più avanti, sconta l’imposta di registro in misura proporzionale in ragione del 10%. Se l’acquisto avviene tra privati l’acquirente può avvalersi della facoltà di richiedere la tassazione in base al cosiddetto ‘PREZZO-VALORE’ a’ termini del comma 497 della Legge 23 dicembre 2005 n. 266 scontando quindi l’imposta sul valore risultante dalla moltiplicazione della rendita catastale per il coefficiente 126 determinato ai sensi dell’articolo 52, commi 4 e 5 del Testo unico delle Disposizioni concernenti l’imposta di registro di cui al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, indipendentemente dal prezzo convenuto. Anche se la tassazione risulta essere decisamente pesante, la possibilità di riferirla al ‘PREZZO-VALORE’ rappresenta notevole agevolazione, essendo molto spesso la rendita catastale decisamente inferiore al prezzo di mercato dell’immobile compravenduto. Peraltro la richiesta di tale agevolazione impedisce accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Rimandiamo ad altra trattazione la tassazione in regime IVA, cioè dell’acquisto effettuato da impresa commerciale o costruttrice, non volendo appesantire la presente, accennando solo al fatto che l’agevolazione prima casa, in quell’ipotesi, sconta un’aliquota pari al 4% (invece del 3%) ma soprattutto non si calcola sul coefficiente derivante dalla rendita, bensì sul prezzo, il che rende svantaggioso ai fini fiscali l’acquisto del “nuovo”.

Occupiamoci invece della tassazione relativa all’acquisto della cosiddetta 1^ CASA di cui al primo comma, quarto periodo, e Nota II bis – Art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al DPR 26 aprile 1986 n. 131 che da ultimo si occupa delle agevolazioni che fin dal 1968 sono state previste per facilitare la compravendita dell’abitazione principale delle nostre famiglie.

Quali sono i requisiti necessari per poter fruire di dette agevolazioni ?

Innanzitutto l’acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge (la comproprietà con un soggetto diverso dal coniuge non è ostativa) di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove sorge l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato, né titolare, neppure per quote o in comunione legale con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà o nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altra casa di abitazione acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa e deve essere residente nel territorio del Comune dove è situato l’immobile da acquistare o impegnarsi a stabilirvi la residenza, entro 18 mesi dall’acquisto, qualora già non vi risieda : tutto ciò deve essere oggetto di apposita dichiarazione che andrà inserita nell’atto di compravendita o, qualora, per mero errore, omessa, in atto integrativo successivamente registrato – Unica eccezione è prevista per il personale delle Forze armate e delle Forze di polizia per il quale non è richiesta la condizione della residenza nel Comune dove si trova l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.

Ma anche l’abitazione deve avere determinati requisiti e precisamente: non deve avere le caratteristiche di lusso indicate dal decreto ministeriale 2 agosto 1969, in “Gazzetta Ufficiale” 218 del 27/08/1969, mentre non è rilevante la categoria catastale; deve essere ubicata nel Comune dove l’acquirente ha la propria residenza o in cui intende stabilirla entro 18 mesi dall’ acquisto oppure nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività, a meno che l’acquirente sia cittadino italiano residente all’estero (iscritto all’AIRE, anagrafe degli italiani residenti all’estero), nel qual caso l’immobile è sufficiente che si trovi sul territorio italiano.

E se l’immobile è locato? E’ consentita ugualmente l’agevolazione prima (circolari n. 38 del 12 agosto 2005, n. 19/E del 1° marzo 2001 e n. 1/E del 2 marzo 1994).

L’acquirente decade dalle agevolazioni prima casa quando:

le dichiarazioni previste dalla legge nell’atto di acquisto sono false;

non trasferisce entro 18 mesi la residenza nel Comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto (salve talune eccezioni formulate dalla Giurisprudenza, come l’impossibilità di trasferire la residenza a causa di comprovata inagibilità del bene);

vende o dona l’abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

La risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 33/E del 15 marzo 2011 fornisce chiarimenti sulla decadenza dall’agevolazione fiscale “prima casa”, nella particolare ipotesi di successione con un solo immobile e più beneficiari.

La decadenza dell’agevolazione comporta il recupero delle imposte nella misura ordinaria (al netto di quanto già corrisposto) nonché l’applicazione di una sanzione pari al 30% delle maggiori imposte dovute, oltre gli interessi di mora.

Precisamente:

– il residuo 4% di imposta di registro o il 6% di iva;

– l’imposta ipotecaria del 2%;

– l’imposta catastale dell’1%.

Viene applicata, inoltre, una soprattassa del 30% (a meno che il contribuente non si “autodenunci”, dichiarando che non ha intenzione di acquistare altra prima casa entro l’anno concessogli) e sono dovuti gli interessi legali del 2,5% dal 1° gennaio 2004 al 31 dicembre 2007, del 3% dal 1° gennaio 2008 al 31 dicembre 2009, dell’1% dal 1° gennaio 2010 al 31 dicembre 2010, dell’1,5% dal 1° gennaio 2011.

Il contribuente può sanare il debito con il Fisco se, entro 60 giorni dalla notifica dell’avviso di accertamento, versa le imposte dovute più interessi e soprattassa ridotta ad 1/4 (un quarto).

Per la vendita della casa entro 5 anni dall’acquisto, oltre al ricalcolo delle imposte con l’applicazione delle aliquote ordinarie ed alla sanzione del 30%, è dovuta la tassazione con aliquota del 20% sulle plusvalenze, ma solo se l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo di detenzione dell’abitazione.

L’Ufficio delle Entrate competente per territorio può esercitare l’azione di controllo e verifica sulla sussistenza dei requisiti “prima casa”, entro il termine massimo di tre anni.

Il periodo si calcola a partire dallo scadere del termine previsto per soddisfare le richieste stabilite dalla legge. I tre anni decorrono quindi:

– dalla data dell’atto di acquisto per le false dichiarazioni rilasciate sul possesso dei requisiti richiesti;

– dallo scadere del termine dei 18 mesi previsto per il trasferimento della residenza nel nuovo comune se al momento dell’acquisto si abitava in altra località;

– dalla data di cambio di residenza per la vendita della casa entro cinque anni dall’acquisto, senza ricomprarne un’altra nei dodici mesi successivi.

Per poter procedere all’accertamento l’Ufficio delle Entrate deve portare prove circostanziate.

Questi i nuovi beneficiari delle agevolazioni, in base alla circolare n. 19 del 2001.

chi, riacquistando una prima casa, ne ha venduto una comprata da un’impresa prima del 22 maggio 1993 con l’ Iva al 2% o 4%, o di cui era assegnatario in cooperativa edilizia, anche prima del 30 dicembre 1993.

In tali casi deve dimostrare che alla data di acquisto o di assegnazione dell’immobile alienato era in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa allora vigente in materia di acquisto della prima casa e che la vendita è avvenuta entro un anno dal riacquisto.

chi ha fatto costruire in proprio, con contratto di appalto, l’antecedente prima casa da un’ impresa, anche prima del 22 maggio 1993.

Il contratto di appalto dovrebbe essere scritto e registrato e, alla data di consegna dell’immobile alienato, il contribuente deve essere stato in possesso dei requisiti allora previsti dalla legge per l’acquisto della prima casa.

chi, riacquistando una prima casa, ne ha donato una acquistata dopo il 24 aprile 1982 con i benefici prima casa o con Iva ridotta, purché la donazione sia avvenuta entro un anno dal riacquisto.

chi ha dato in permuta una prima casa, in cambio di una nuova. In tal caso la detrazione va calcolata non in base all’ imposta di registro pagata per la permuta (che riguarda due immobili), ma in modo proporzionale rispetto all’unico immobile interessato.

chi acquista una prima casa in comproprietà, fino al limite dei tributi pagati a titolo di registro o Iva dal singolo comproprietario per la propria quota.

chi acquista un immobile non ultimato, a condizione che, una volta ultimato, non sia da considerare “di lusso”.

chi vende una casa ereditata o avuta in donazione, qualora il defunto o il donatore l’abbia acquistata con i benefici prima casa.

Il credito d’ imposta si trasferisce agli eredi, va riportato nella denuncia di successione e incrementa l’imponibile da tassare.

chi acquista, o ha acquistato e rivenduto, un immobile classificato nella categoria A/10 (uffici), ma di fatto adibito a prima abitazione, a condizione che si possa dimostrare l’effettiva destinazione.

 

Acquisto da privato

• Se il venditore dell’immobile è un privato non soggetto ad Iva, si applica:

– l’imposta di registro del 3% invece che del 7% sul valore dichiarato;

– le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 168 euro ciascuna.

 

Gli atti di compravendita di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, stipulati fra privati o fra un privato ed un’impresa non costruttrice, devono obbligatoriamente contenere un doppio valore:

– il prezzo realmente pagato che, però, non avrà alcuna rilevanza fiscale;

– il valore catastale dell’immobile che costituisce ufficialmente l’importo sul quale vengono calcolate le imposte di registro e ipotecarie-catastali.

 

Nell’atto notarile deve essere fatta esplicita richiesta dell’applicazione delle imposte sulla base del valore catastale. E’ consigliabile dichiarare il prezzo pagato realmente per non rischiare brutte sorprese dopo la vendita. Infatti, se sorgono problemi, il grado di tutela ovvero di sicurezza è limitato al valore dichiarato nel rogito e non al prezzo effettivamente pagato. E così nei casi di gravi vizi nella costruzione dell’immobile o di impresa o società a rischio di fallimento.

 

Acquisto da imprese

Chi acquista casa da impresa “costruttrice” o “ristrutturatrice” entro 5 (anteriormente 4) anni dalla data di ultimazione dei lavori, dovrà pagare:

– l’Iva ridotta al 4% (invece che del 10%);

– le imposte di registro, ipotecaria e catastale, in misura fissa pari a 168 euro ciascuna.

In tal caso, la legge impone che nel rogito notarile venga inscritto l’esatto prezzo pattuito e che devono essere riportati le modalità di pagamento (estremi assegni, bonifici o altre modalità) e i dati identificativi e le modalità di pagamento dell’agente immobiliare eventualmente utilizzato.

 

Qualora la vendita venga effettuata da impresa non costruttrice, oppure costruttrice o ristrutturatrice, e la cessione avviene dopo 5 anni dall’ultimazione dei lavori, per la compravendita sono dovute:

– l’imposta di registro con aliquota del 3%;

– le imposte ipotecaria e catastale di 168 euro ciascuna.

Non è possibile richiedere l’applicazione delle imposte sulla rendita catastale (cd prezzo-valore) di cui sopra è cenno.

DR. STEFANO SABATINI (Notaio)