I giovani e l’acquisto della prima casa : un aiuto da parte dei genitori

Nella pratica notarile si verifica sempre più frequentemente che il prezzo o parte di esso venga corrisposto dall’acquirente – specie se giovane in procinto di ‘metter su famiglia’ – con l’aiuto dei genitori : per molti Notai questo rappresenta un vero e proprio problema del quale infatti quasi mai si trova traccia negli atti di compravendita.E’, questo, un grave errore specie ove si ricorra a preventive formazioni di provvista su un fittizio conto del figlio con denaro dei genitori con successiva emissione di assegno circolare per celare la provenienza del denaro.

Il timore più diffuso affonda le sue radici nel dubbio storicamente radicato nelle menti di molti giuristi : l’immobile ricevuto con donazione indiretta soggiace all’azione di riduzione o questa può coinvolgere solo un diritto di credito di pari valore?

La Suprema Corte ha stabilito, rivedendo le sue precedenti convinzioni, che nel caso di riduzione di una donazione indiretta di un immobile concretizzatasi nell’acquisto con denaro del disponente (es: padre) e nell’intestazione ad altro soggetto (es: figlio), non si applica il disposto dell’art. 560 del codice civile poiché l’azione non è rivolta ai beni donati ed alla loro titolarità ma al loro controvalore, mediante il metodo dell’imputazione: manca, infatti, la possibilità di ricorrere al recupero reale della titolarità del bene e quanto oggetto della donazione indiretta utilizzata per l’acquisto, potrà essere ottenuto dal legittimario leso con le modalità ordinarie tipiche del diritto di credito.

E ciò vale anche nell’ipotesi di fallimento del beneficiario, per cui la domanda dovrà esperirsi secondo il rito concorsuale dell’accertamento del passivo ex artt. 52 e 93 della legge fall.

Quindi l’immobile acquistato con utilizzo di denaro fornito dal disponente mediante donazione indiretta, non incontrerà alcun problema nella successiva sua circolazione non essendo gravata dagli ostacoli tipici dei beni di provenienza donativa, che, viceversa molti problemi crea in caso di alienazione del bene od anche in caso di richiesta di finanziamento con lo stesso bene garantito. Recita, infatti, l’art. 561 c.c. : “gli immobili restituiti in conseguenza della azione di riduzione sono liberi da ogni peso o ipoteca di cui il legatario o il donatario può averli gravati”.

Il principio enunciato dalla citata sentenza libera, finalmente gli immobili acquistati con utilizzo di denaro non proprio mediante donazione indiretta, da tali problemi, rendendo quindi libero il donatario acquirente dell’immobile di farlo circolare liberamente o di offrirlo a garanzia di finanziamento.

Concludo quindi nel confermare che è inutile, anzi sbagliato, non far emergere la provenienza del denaro nella compravendita immobiliare da parte di soggetto diverso : alla luce della suddetta pronuncia della Cassazione non vi sono più elementi ostativi all’emersione in atto della esistenza di una donazione da parte del disponente (genitore) che molti Notai fanno addirittura intervenire all’atto.

 Tale donazione sia che si consideri come contratto tra donante e venditore a favore del terzo donatario, sia come compravendita tra il donatario e il venditore con pagamento del prezzo, come adempimento del terzo, da parte del donante, supera l’impostazione formalistica valida per la donazione diretta il cui elemento caratterizzante è la presenza dei testimoni e secondo cui oggetto della liberalità può considerarsi solo ciò che è effettivamente fuoriuscito dal patrimonio del donante, apparendo invece rilevante la valutazione sostanziale, secondo cui oggetto della liberalità è ciò di cui il beneficiario si è arricchito.

Notevoli sono le conseguenze positive sia in relazione alla collazione, che all’azione di riduzione, con ripercussione anche per i terzi aventi causa dal donatario.

DOTT. STEFANO SABATINI (Notaio)

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