Coffee Lex: La tassazione dei fabbricati (1 parte)

DALL’IMU ALLE ALTRE IMPOSTE SUGLI IMMOBILI: VIAGGIO NELLE TASCHE DEGLI ITALIANI

di dott.ssa Anna Maria Marini (dottore commercialista)

coffee lex copiaUn argomento per nulla nuovo, ma a mio parere sempre attuale perché oggetto di continui dibattiti e confronti, è quello della tassazione della proprietà immobiliare.

Se a ciò aggiungiamo che il difficile momento economico in cui stiamo vivendo ha determinato un “prelievo” importante e per nulla indolore nelle tasche dei contribuenti proprio legato al possesso degli immobili, credo che rivisitare sinteticamente la fiscalità attualmente vigente possa essere di interesse.

Gli immobili in Italia, sia fabbricati che terreni, sono assoggetti a tre categorie di imposte:

  1. le imposte che colpiscono il loro reddito;

  2. le imposte che colpiscono il loro possesso in quanto beni patrimoniali;

  3. le imposte che colpiscono il loro trasferimento, realizzato mediante atto tra vivi (donazione o compravendita) o attraverso atti mortis causa (la successione ereditaria).

La fiscalità immobiliare varia poi in funzione del soggetto che detiene l’immobile, in questo senso distinguiamo la tassazione degli immobili utilizzati nell’esercizio d’impresa, arti o professioni da quelli invece che fanno capo a soggetti persone fisiche privati.

In questa sede ci concentriamo sulla tassazione, di cui ai punti a) e b) dei fabbricati posseduti dalle persone fisiche privati.

Per quanto riguarda l’imposizione sui trasferimenti immobiliari mi limito a segnalare per completezza di informazione, che:

  • le compravendite sono assoggettate ad imposta di registro in misura proporzionale o alternativamente ad Iva, nonché ad imposta ipotecaria e catastale. La misura delle imposte applicate dipende ovviamente dall’oggetto della compravendita e in particolare se ricorrono o meno i requisiti per la prima casa;

  • i trasferimenti per donazione o successione sono assoggettati all’imposta sulle successioni o sulle donazioni la cui entità varia in funzione del rapporto che lega i soggetti intervenuti, a cui si aggiungono poi le imposte ipotecaria e catastale.

In prima battuta vale la pena sottolineare che nel nostro ordinamento dal punto di vista fiscale è prevista una significativa distinzione tra l’immobile che rappresenta l’abitazione principale e gli immobili posseduti con altre finalità, di investimento o per usi personali diversi.

La prima, unitamente alle relative pertinenze, gode sicuramente di un regime tributario di favore rispetto agli altri fabbricati posseduti a vario titolo.

Entriamo allora nel merito delle imposte che colpiscono i fabbricati.

  1. La tassazione del reddito dei fabbricati.

Il reddito dei fabbricati viene dichiarato con il modello Unico o con il modello 730 relativo ad ogni anno d’imposta ed è assoggettato all’imposta sul reddito delle persone fisiche (I.R.P.E.F) e relative addizionali.

I soggetti passivi d’imposta sono i possessori degli immobili situati nel territorio dello stato in quanto proprietari o titolari di altro diritto reale di godimento.

L’immobile che costituisce l’abitazione principale del contribuente (e relative pertinenze) è esente da Irpef e dalle addizionali Regionale e Comunale.

Ai fini di tali imposte l’abitazione principale è quella nella quale il contribuente o anche solo i suoi familiari (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo) dimorano abitualmente, con l’ulteriore specifica che se la dimora è solo dei familiari questi devono anche risiedervi anagraficamente. Il beneficio dell’esenzione, ovviamente, spetta una sola volta in capo al medesimo possessore, questo significa che se il contribuente possiede un immobile adibito a propria abitazione ed uno adibito a dimora abituale di un familiare, l’esenzione troverà applicazione una sola volta e con riferimento a quello in cui dimora abitualmente il contribuente.

Per tutti gli altri fabbricati, fino al 31.12.2011 l’Irpef e le relative Addizionali venivano liquidate:

- sulla rendita catastale dell’immobile (c.d. Reddito fondiario), rivalutata del 5% (eventualmente aumentata di un ulteriore 33% per gli immobili abitativi tenuti a disposizione) se l’immobile era non locato;

- sul canone di locazione (c.d. Reddito Effettivo) decurtato delle deduzioni forfettarie previste dalla norma in presenza di immobili locati.

A partire dall’anno d’imposta 2012, e salvo ulteriori e successivi interventi legislativi, per tutti gli immobili che scontano l’Imposta Municipale Propria (c.d. IMU) di cui parleremo più avanti, l’Irpef e le relative addizionali non sono più dovute, fanno eccezione a questa regola i fabbricati che anche solo per una parte dell’anno siano stati locati.

Quindi per i fabbricati liberi o concessi in uso gratuito il pagamento dell’Imu assorbe anche l’Irpef e le relative addizionali, conseguentemente i fabbricati che potenzialmente scontano l’Irpef e le relative Addizionali sono soltanto quelli concessi in locazione.

Perché potenzialmente? Perché dipende dal tipo di tassazione ordinaria o “sostitutiva” prescelta dal contribuente.

Parliamo di tassazione ordinaria quando il canone di locazione concorre a formare la base imponibile dell’Irpef, e quindi anche delle relative Addizionali, unitamente a tutti gli altri redditi del contribuente.

Va da sé che il reddito prodotto dal fabbricato in questo caso sconta l’imposta progressiva e l’aliquota applicata varierà in funzione dello scaglione di reddito di appartenenza del percettore del canone.

Quando si parla di tassazione sostitutiva sui redditi da fabbricati o tassa piatta si parla invece della c.d. “cedolare secca”.

La cedolare secca, prevede l’applicazione di una percentuale fissa pari al 19% o al 21% sul canone pattuito contrattualmente.

Questo sistema, alternativo alla tassazione ordinaria, è stato introdotto nel 2011 anche se ad oggi non ha ancora riscosso un grande successo.

Può essere applicata soltanto alle locazioni delle unità abitative, che siano anche di fatto destinate ad uso abitativo, ed eventualmente alle relative pertinenze.

Nel successivo paragrafo dedicato alla tassazione del reddito effettivo ho delineato i meccanismi e le principali differenze tra i due regimi di imposizione.

  1. L’imposta che colpisce il fabbricato in quanto bene patrimonio – IMU.

L’Imu è l’imposta municipale propria dovuta, in linea di principio, su tutti gli immobili posseduti a titolo di proprietà o altro diritto reale di godimento.

La base imponibile dell’imposta è costituita dal valore dell’immobile determinato, per quelli che sono iscritti in catasto e quindi con rendita catastale, moltiplicando la rendita attribuita già rivalutata del 5% per specifici coefficienti che variano in funzione della tipologia di immobile. In particolare per i fabbricati delle persone fisiche che qui si trattano, i moltiplicatori sono pari a:

  • 160 per i fabbricati appartenenti alla categoria catastale A (esclusi A/10), e per quelli delle categorie C/2, C/6 e C/7;

  • 140 per i fabbricati della categoria B, e della categoria C/3, C4 e C/5;

  • 80 per i fabbricati di categoria A/10 e d/5;

  • 55 per i fabbricati di categoria C/1.

La base imponibile é ridotta al 50% per i fabbricati di interesse storico o artistico e per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno in cui tali condizioni sussistono.

L’aliquota ordinaria dell’IMU, da applicare alla base imponibile come sopra determinata, è pari allo 0,76% a cui i singoli Comuni possono apportare modifiche in aumento o in diminuzione entro i limiti fissati dalla legge; l’ente ha poi facoltà di differenziare le aliquote applicate in funzione del tipo di bene tassato e/o del soggetto possessore.

Per l’abitazione principale, e relative pertinenze, nell’anno 2012 l’aliquota base era stata fissata in misura pari allo 0,4%, aumentabile dai singoli Comuni entro limiti prestabiliti.

Quando l’immobile è considerato abitazione principale ai fini IMU?

In linea di massima, l’abitazione principale è quella nella quale il possessore dell’immobile ed il suo nucleo familiare vi dimorano abitualmente ed in esso hanno la residenza anagrafica.

Lo stesso beneficio è riconosciuto alle pertinenze dell’abitazione con ciò intendendosi le unità locali accatastate nelle categorie C/2, C/6 e C/7 e nel limite massimo di una per ciascuna categoria.

Secondo le attuali disposizioni, applicate per i versamenti del 2012, ai possessori della casa di abitazione e delle relative pertinenze è riconosciuta una detrazione di Euro 200 dall’imposta liquidata, oltre una detrazione di 50 euro per ciascun figlio fiscalmente a carico di età inferiore a 26 anni che dimorino abitualmente e risiedono anagraficamente nell’immobile stesso.

A giugno, i contribuenti sono stati chiamati a versare l’acconto dell’IMU dovuta per l’anno 2013 e liquidato in misura pari al 50% dell’imposta calcolata applicando le aliquote vigenti per il periodo d’imposta 2012. A dicembre è previsto il saldo con le nuove aliquote deliberate dai Comuni.

Per quanto riguarda l’abitazione principale, il versamento dell’acconto è stato temporaneamente “sospeso”, e sono al vaglio del governo varie ipotesi dirette ad eliminare totalmente il tributo sulla prima casa o a ridurlo significativamente.

E’ stata altresì avviata la riforma del catasto al fine anche di rendere il prelievo IMU sui fabbricati più equo, tenendo conto dei metri quadrati e delle zone in cui gli immobili sono ubicati. L’attuale meccanismo di calcolo, infatti facendo riferimento alle rendite catastali, inevitabilmente penalizza i possessori delle nuove case di abitazioni site anche in zone limitrofe, cui è stata attribuita una rendita catastale di recente e quindi più aggiornata, piuttosto che le vecchie abitazioni ubicate nei centri o in loro prossimità, iscritti a rendite più datate e quindi più basse.

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