COFFEE LEX- Il certificato di abitabilità delle nostre case

Credo di fare cosa gradita ai lettori affrontando il problema relativo all’abitabilità delle nostre case, che assume grande rilievo in caso di vendita.

Un breve cenno storico : il certificato di abitabilità vede le sue origini nel REGIO DECRETO 27 LUGLIO 1934, n. 1265 (pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 186 del 09/08/1934) – APPROVAZIONE DEL TESTO UNICO DELLE LEGGI SANITARIE. (PUBBLICATO NEL SUPPLEMENTO ORDINARIO ALLA GAZZETTA UFFICIALE N.186 DEL 9 AGOSTO 1934).

Rilasciato dall’Ufficiale Sanitario del Comune competente, aveva valenza di carattere meramente sanitario, volto ad accertare che l’immobile fosse conforme alle prescrizioni igienico-sanitarie e alla idoneità ad essere occupato stabilmente. Leggendo la normativa si evince una grande preoccupazione del legislatore in merito all’asciugatura dei muri (evidentemente all’epoca grave problema) e alla salubrità degli ambienti. Dal 1994 e, ancor di più dal 2001, il certificato (oggi di agilità) è assurto a ben più rilevante importanza : la Cassazione, in più occasioni, ha sostenuto che “il requisito del certificato di agibilità è essenziale ai fini del legittimo godimento della cosa venduta e la mancanza di tale documento, al momento della diffida ad adempiere, costituisce grave inadempimento del venditore” (Cassazione, sez. II, 27 novembre 2009, n. 25040 – Pres. Rovelli – Rel. Mensitieri).

E chi ha immobili edificati ante 1934? E chi non ha la casa conforme agli attuali standard urbanistici? E se il Comune si fosse perso, nel frattempo, il certificato (cosa, ahinoi, molto frequente)? Sono problemi per il proprietario di casa, specie se intende venderla.

Vediamo di approfondire l’argomento.

Voler considerare il certificato di agibilità un requisito essenziale sembra assurdo, tenuto conto della situazione del nostro patrimonio immobiliare perlopiù datato: scoprire oggi di esser proprietari di una casa sprovvista di tale certificato e conseguentemente di incappare nell’inalienabilità della stessa, crea sicuramente una forte preoccupazione.

Se può sembrare, infatti, ovvio e naturale che tale certificato sia richiesto per le abitazioni di nuova o quantomeno di recente costruzione, altrettanto ovvio e naturale dovrebbe sembrare non dover essere richiesto per le abitazioni ‘datate’ soprattutto se da sempre destinate ad abitazione. Al riguardo sembrava che la data del 1° settembre 1967 presa come spartiacque ai fini della legge 47/1985 che ha disciplinato il condono edilizio, potesse correre in soccorso a tutte le case sprovviste di certificato di abitabilità o agibilità: purtroppo non la pensa così la giurisprudenza che ribadisce continuamente il ruolo di di primo piano del certificato e che la sua mancanza incide negativamente sul godimento e sulla commerciabilità del bene anche qualora lo stesso sia stato costruito in conformità alle norme igienico-sanitarie, urbanistiche ed alle prescrizioni dettate dalla concessione ad edificare (come rileva ad esempio Cass., 3 luglio 2000, n. 8880, in Riv. not., 2001, 243).

Né è sufficiente la previsione secondo la quale l’immobile viene accettato “nello stato di fatto e di diritto in cui si trova” in quanto non implica accettazione della mancanza del certificato di agibilità dell’immobile poiché la sola conoscenza del suo mancato rilascio al momento della stipulazione, non accompagnata da una espressa rinuncia al requisito dell’abitabilità, non vale ad escludere l’inadempimento del venditore

L’importanza del certificato rende evidente come la sua mancanza non possa non avere degli effetti negativi, anche ai fini civilistici, in caso di vendita dell’immobile che ne difetta: chiaramente si esprime in proposito Cass. pen., 5 luglio 1999, n.12850, in Riv. Pen., 2000, 155: “la falsa attestazione dell’alienante, nel rogito di compravendita di un immobile, dell’esistenza della licenza di abitabilità o di una pratica amministrativa diretta a conseguirla non dà luogo alla configurabilità, per il combinato disposto degli art. 48 e 479 c.p., del reato di falso ideologico in atti pubblici.

Tuttavia va precisato che l’assenza del certificato (o perché non ancora ottenuto o perché non potrà mai essere rilasciato) non configura ipotesi di nullità della vendita per impossibilità giuridica dell’oggetto del contratto, come pur riteneva un’opinione rimasta fortunatamente minoritaria (sostenuta, in giurisprudenza, da Trib. Venezia, 9 febbraio 1978, in Giur. it, 1979, I, 2, p. 234), ma ‘semplicemente’ un inadempimento del venditore.

Che cosa significa ciò? che non viene posto dalla Legge alcun obbligo di preventivo rilascio del certificato e che – come la Cassazione ha precisato – non si può considerare illecita la negoziazione dell’alloggio pur in difetto della licenza (Cass., 11 agosto 1990, n. 8199, in Giur. it., 1991, I, 1, 697; Cass., 29 marzo 1995, n. 3687, in Giust. civ. Mass., 712): resta tuttavia in capo al venditore, in capo al quale cede l’onere di procurarlo, l’obbligo di documentare l’agibilità dell’immobile o, comunque, di dare ampia informazione all’acquirente – che deve accettare – sui motivi per i quali la certificazione non viene prodotta. Ma anche questo è stato messo in discussione dalla Cassazione che ritiene che non sia sufficiente, al fine di escludere tale obbligo e la responsabilità del venditore connessa al suo inadempimento, che il compratore conosca la mancanza del certificato al momento della stipula (Cass., 14 novembre 2002, n. 16024, in Rep. Foro it., 2002, voce Contratto in genere, n. 122), se il medesimo non ha rinunciato al requisito stesso dell’abitabilità.

Occorre quindi o che venga comunque rilasciata la licenza, o che l’acquirente esoneri espressamente il venditore dall’obbligo di fornirla (Cass., 10 giugno 1991, n. 6576, cit.).

Si ritiene ammissibile, comunque, il patto che fa ricadere l’obbligo di richiedere il certificato sull’acquirente: in tal caso l’immobile viene venduto senza certificato, sul presupposto che il compratore abbia ugualmente interesse all’acquisto (Cass., 17 gennaio 1978, n. 201, in Foro it., 1978, I, p. 2245).

Ma quali sono i risvolti negativi per il venditore ? Per un’opinione minoritaria trattasi di violazione dell’obbligo di fornire (previsto dall’art. 1477, ultimo comma, del codice civile) tutta la documentazione inerente l’immobile compravenduto (Cass., 26 gennaio 1995, n. 953, in Mass., 1995; Cass., 5 novembre 1992, n. 11980, in Riv. giur. edil., 1993, I, 532); per altri si tratterebbe invece una mancanza di qualità promessa dell’oggetto (App. Cagliari, 16 settembre 1985, in Riv. giur. sarda, 1989, p. 25; Cass., 20 dicembre 1989, n. 5757, in Giust. civ., mass., 1989)

L’orientamento ad oggi forse prevalente ritiene invece che il venditore sia responsabile per aver venduto un aliud pro alio: l’immobile privo del requisito dell’abitabilità è oggetto radicalmente diverso da quello promesso (Cass., 25 febbraio 2002, n. 2729, Foro it., mass., 2002; Cass., 11 febbraio 1998, n. 1391, in Riv. not., 1998, p. 1008 e ss.; Cass., 20 gennaio 1996, n. 442, in Mass., 1996; Cass., 14 dicembre 1994, n. 10703, in Giust. civ., mass., 1994).

Cass. Civ. – Sez II 27 novembre 2009 n. 25040 : ove manchi il certificato di agibilità il promittente acquirente ha diritto di richiedere la risoluzione del contratto: non ha alcun rilievo il fatto che il mancato rilascio di tale certificato derivi da lungaggini burocratiche del Comune, perché in tal caso spetta al promittente venditore adoperarsi per velocizzare la pratica. Il rilascio del certificato di agibilità per costante opinione della giurisprudenza è elemento essenziale sia ai fini del godimento del bene che per la sua commerciabilità.

Anche il preliminare di vendita può essere risolto per inadempimento del venditore nella ipotesi in cui manchi il certificato di agibilità, anche se ciò dipende dalla inerzia del Comune. Tale documento è,infatti, essenziale e, pertanto, deve esistere all’atto della sottoscrizione del rogito notarile : lo hanno stabilito i giudici della Suprema Corte, nella sentenza 25040/2009, i quali hanno confermato le decisioni dei colleghi di primo e secondo grado, riconoscendo insussistenti i motivi difensivi della parte venditrice secondo cui non poteva considerarsi inadempienza la mancata presentazione del certificato di agibilità riferito ad un immobile di nuova costruzione, in quanto si trattava di provvisoria indisponibilità , poiché imminente era il rilascio dello stesso documento.

Continuano ancora gli Ermellini stabilendo che “nelle vendite immobiliari il certificato di agibilità è essenziale dal momento che viene in rilievo l’interesse dell’acquirente a ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere una determinata funzione economico-sociale e quindi a soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all’acquisto.

Ne consegue, ” che la mancanza di quel documento al momento della diffida ad adempiere costituisce grave inadempimento del venditore che giustifica il rifiuto del compratore di procedere all’acquisto” .

Né, secondo la Corte rileva la circostanza che nelle more della controversia il certificato sia stato regolarmente conseguito”.

Non rileva che l’immobile sia oggettivamente in regola con le norme urbanistiche, o che a consuntivo ma dopo la data fissata per il rogito il rilascio del certificato si sia avverato regolarmente e neppure rileva che il ritardo del rilascio sia imputabile a lentezza burocratica del Comune.

Pertanto, in conclusione, come affermato dalla sentenza in commento grava sempre sul venditore l’onere di attivarsi prima della stipula del rogito notarile; in quanto lo stesso avrebbe dovuto attivarsi in tutti i modi al fine di ottenere tempestivamente il documento essenziale alla esecuzione della compravendita.

Alla lentezza della procedura burocratica imputabile al Comune che ritarda a rilasciare il certificato di agibilità, deve seguire un comportamento diligente da parte del promettente venditore che deve farsi parte attiva esercitando ogni debita pressione per ottenerlo in tempi stretti. E ciò anche se oggettivamente trattasi di bene immobile di perfetta costruzione attestata dal venditore, dal progettista, dal notaio. L’assenza fisica del certificato di agibilità costituisce impedimento alla esecuzione del rogito notarile.

E qual è la posizione del Notaio? va detto che, contrariamente a risalente sentenza di Cassazione (23 marzo 1978, n. 1426, in Vita not., 1978, p. 1038 e ss.), tale professionista non possa rifiutarsi di ricevere l’atto di vendita in mancanza del certificato di abitabilità, visto che non si tratta, come detto, di un atto nullo (il nostro ordinamento riconosce al notaio la possibilità di rifiutare legittimamente il suo ministero, infatti, solo in presenza di atti espressamente proibiti dalla legge e cioè qualora la nullità assoluta sia comminata o sia desumibile in modo inequivoco dalla legge). Non solo, ma non è neanche da ritenere che sussista un obbligo per il notaio di accertare se sia stato o meno rilasciato il certificato di abitabilità relativo all’immobile da vendere. Non va tuttavia dimenticato, comunque, che il notaio è chiamato anche a svolgere, oltre al suo normale ruolo certificativo, anche una consulenza qualificata a favore dei contraenti, il che gli impone sicuramente un dovere di precisa informazione in merito a quanto possa impedire la piena e corretta produttività di effetti dell’atto. Ben può, quindi, il Notaio stipulare l’atto di vendita quando i contraenti, consapevolmente e pienamente eruditi, siano comunque interessati a negoziare l’immobile ancorché privo dell’abitabilità.

Fino al 26 novembre 2009 il venditore interveniva a rogito, consegnava la ricevuta di presentazione all’ufficio tecnico degli elaborati necessari ad ottenere il certificato de quo, si assumeva in atto la responsabilità del buon fine del rilascio, rilasciava ogni altra garanzia possibile. In quelle condizioni e dopo aver analizzato la attendibilità della documentazione anche il Notaio più severo si prestava ad eseguire il rogito .

Dal giorno della pubblicazione della sentenza sotto riportata non è più così. Non rileva che l’immobile sia oggettivamente in regola con le norme urbanistiche, o che a consuntivo ma dopo la data fissata per il rogito il rilascio del certificato si sia avverato regolarmente e neppure rileva che il ritardo del rilascio sia imputabile a lentezza burocratica del Comune.

Secondo la Cassazione nelle vendite immobiliari “il certificato di agibilità è essenziale” dal momento che viene in rilievo l’interesse dell’acquirente a ottenere la proprietà di un immobile idoneo “ad assolvere una determinata funzione economico-sociale e quindi a soddisfare i concreti bisogni che inducono il compratore all’acquisto”. Ne consegue, ” che la mancanza di quel documento al momento della diffida ad adempiere costituisce grave inadempimento del venditore che giustifica il rifiuto del compratore di procedere all’acquisto” . Né, secondo la Corte rileva la circostanza che nelle more della controversia il certificato sia stato regolarmente conseguito.

Vale la pena da ultimo osservare che la Cassazione non è organo di merito ossia non incide tanto sulla specifica controversia ma di legittimità e come tale è chiamata ad interpretare la legge e la sua applicazione nei gradi precedenti di giudizio, consapevole che le sue pronunce avranno una valenza più ampia rispetto al caso singolo. Insomma la Corte si pronuncia anche per indicare un orientamento generale da seguire.

DOTT. STEFANO SABATINI (Notaio)

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